Отримувати пасивний дохід від здачі квартир в оренду – мрія великої кількості людей. Але все не так просто, як здається на перший погляд. Щоб справа вдалася, потрібно підійти до неї, як до повноцінного бізнесу. А значить, ще до покупки квартири варто оцінити всі ризики, зрозуміти розмір капіталовкладень і швидкість їх повернення. У цій статті ми детально розглянемо один з найважливіших аспектів бізнесу на здачі квартири – як зробити ремонт в квартирі для оренди.
Що потрібно знати перед тим, як швидко зробити ремонт
Коли у вас вже є нерухомість під здачу, хочеться швидше зробити ремонт і почати заробляти. Але ми радимо не поспішати. Для початку дайте собі відповідь на декілька питань, які принципово впливають на те, як зробити ремонт в будинку. Інакше ви ризикуєте шукати квартиронаймача довгі місяці або здавати житло набагато дешевше, ніж планували.
1. У якому районі знаходиться квартира?
Якщо у вас вже є квартира, чесно оцініть наявну геолокацію. Це бюджетний житловий комплекс або нерухомість преміум-класу? Адже робити дорогий ремонт в скромному районі просто безглуздо – заможні люди не захочуть тут жити. А орендарі з обмеженим бюджетом не стануть переплачувати навіть за розкішний ремонт в новобудові.
До речі, розташування будинку впливає і на портрет вашої потенційної "цільової аудиторії". Близькість до метро оцінять офісні співробітники, велику кількість шкіл і дитячих садочків – сім'ї з дітьми. Це потрібно враховувати перед тим, як самому зробити ремонт.
2. Який формат оренди передбачається: подобово або довгостроково?
Бізнес-стратегія прямо впливає на те, як зробити ремонт будинку або апартаментів під здачу. Порівняйте особливості ремонту для короткострокової і довгострокової оренди:
|
Добова оренда |
Довгострокова оренда |
|
Яким має бути інтер'єр квартири? |
|
|
Попитом користуються оригінальні дизайнерські рішення. Людина хоче відчути себе так, ніби живе в дорогому готелі, але зберегти переваги проживання в повноцінній квартирі. |
Великим попитом користуються нейтральні, спокійні інтер'єри без зайвих деталей і акцентів. Адже мешканці самі наповнять будинок необхідним декором. А ось надто яскраві кольори можуть відлякати потенційних квартиронаймачів. |
|
Які вимоги до зручності приміщення? |
|
|
Пам'ятайте, що подобова оренда передбачає прибирання після кожного гостя. Обладнайте житло так, щоб це прибирання було максимально швидким. Поверхні мають бути простими в догляді, легко митися. |
Коли мешканці орендують квартиру на тривалий час, прибирання лягає на їхні плечі. Але при виборі житла багато людей звертають увагу на те, як просто буде за ним доглядати. Тому краще відмовитися від зайвих пилозбірників, таких як килими та інший непотрібний текстиль. |
|
Як облаштувати кухню? |
|
|
Компактної кухні з мінімальним набором техніки та посуду буде досить. Не потрібно встановлювати зайві шафки – ніхто не подорожує з власним сервізом. Мікрохвильовка, чайник, міні-плита і базовий набір посуду – ось і все, що потрібно для мешканців. |
Постійні квартиронаймачі дуже прискіпливо вивчають кухню, де будять проводити сімейні вечори. Таким людям важливі велика кількість місць для зберігання, розмір холодильника і наявність духовки. |
|
Які меблі купувати в першу чергу? |
|
|
Головний пункт в квартирах для короткострокової оренди – кількість спальних місць. Бажано, щоб навіть в смарт-квартирі могла розміститися велика компанія. |
Тут на перший план виходить кількість місць для зберігання речей. Орендарі оцінять великі шафи і комоди, окрему гардеробну і пральню. |
В цілому, вигідніше здавати нерухомість подобово на сервісах на зразок Booking, але довгострокова оренда вимагає менше вашої участі і сил. Крім того, останній варіант більш безпечний і стабільний.
3. Кому ви плануєте здавати житло?
Це питання принципово впливає на те, як зробити ремонт в новобудові. Кількість мешканців, їх вид зайнятості, спосіб життя і звички – все це відбивається на плануванні та стилістиці квартири. Одинаки-фрілансери віддадуть перевагу простій квартирі-студії, при цьому точно звернуть увагу на наявність робочого місця. Молоді пари виберуть квартиру з ізольованою спальнею і кухнею, щоб зберегти можливість побути наодинці з собою. Ще одна очевидна закономірність: у заможних квартиронаймачів буде більше вимог до ремонту і меблювання.
Це тільки основні нюанси, про які варто замислитися ще на старті. Крім них варто врахувати й інші фактори. Наприклад, як швидко потрібно відбити витрати на нерухомість, чи плануєте ви пізніше використовувати це житло для себе тощо
Як зробити ремонт в новобудові для квартири під здачу
Як правило, забудовник продає квартири без обробки або з чорновою обробкою. А значить, на вас чекає непростий процес ремонту. Він викликає багато запитань. Відразу відповімо на найпопулярніші з них.
1. З чого почати ремонт в новобудові?
Якщо ви чітко визначилися, кому і на який строк хочете здавати квартиру, почніть з дизайн-проєкту. Ви можете розробити його самостійно або найняти фахівця. Але пам'ятайте: чим вища вартість оренди квартири, тим більше вимог буде у клієнтів до дизайну приміщення.
2. Коли можна починати робити ремонт в новобудові?
Найчастіше професіонали не радять робити ремонт відразу після здачі будинку в експлуатацію. Справа в тому, що в перші 2-3 роки відбувається так звана усадка будинку – зміна його геометричних параметрів. Якщо будинок побудували напередодні зими, бажано почекати як мінімум до літа. Звичайно, не завжди є можливість чекати так довго. У цьому випадку рекомендуємо найняти кваліфіковану бригаду для ремонту квартир в Києві. Досвідчені майстри оцінять ситуацію і запропонують більш "еластичні" будматеріали. Таким чином, ризик виникнення тріщин на новенькій штукатурці значно знизиться.
3. Коли робити ремонт в новобудові, щоб не порушувати закон?
Якщо ви збиралися прискорити ремонт за рахунок декількох бригад, які будуть працювати цілодобово, нам доведеться вас розчарувати. Закони та інші акти чітко встановлюють, коли починати ремонт в новобудові, та о котрій годині він повинен завершитися. Детальніше про всі правила ми розповідали в цій статті.
4. В якій послідовності робити ремонт в новобудові?
Загальні рекомендації можна звести до наступного: від ідеї до втілення, від "брудних" робіт до "чистих", від дальніх кімнат до входу, зверху вниз. Решта залежить від того, в якому стані ви отримали квартиру, чи потрібне перепланування та інше.
5. Як зробити ремонт в квартирі своїми руками?
Ми не рекомендуємо робити ремонт з нуля своїми руками. У новій квартирі вам доведеться працювати з електропроводкою, сантехнікою, системою опалення. Навіть невелика помилка може обійтися вам дуже дорого. Тому краще довіритися майстрам.
Ремонт з нуля в новобудові: з чого почати
Дизайн-проєкт і перепланування – ось з чого починається ремонт в новобудові. Звичайно, в них може і не виникнути необхідність, якщо забудовник запропонував гарне планування, і ви можете самостійно продумати всі деталі інтер'єру. Але зараз на ринку нерухомості поширена практика вільного планування, коли забудовник встановлює тільки несучі стіни. А значить, вам в будь-якому випадку доведеться продумувати розташування кімнат.
Зазвичай під здачу використовуються однокімнатні квартири площею до 45 м2. Виникає питання: чи варто перетворювати однокімнатну квартиру в студію, де кухня і спальня суміщені? Дизайнери вважають, що це оптимальний варіант при невеликій площі. Адже студія візуально виглядає просторіше, світліше і привабливіше.
А з чого почати ремонт квартири в новобудові, якщо планування від забудовника вас влаштовує і ви не хочете нічого міняти? Тоді першим етапом буде чорнова обробка. І якщо ви замислювалися, як зробити ремонт в будинку дешево, саме на цьому етапі економити не варто. Майстри з ремонту виробили правило: чорнова обробка – як для себе, під чистова – як для орендарів. Якщо з часом зовнішній вигляд квартири погіршиться, достатньо запросити майстра з поклейки шпалер і зробити косметичний ремонт. А ось комунікації і стяжка прослужать 20-30 років, їх варто робити на совість.
Після чорнової обробки можна приступати до фінішних робіт. І тут виникає питання: як зробити недорогий косметичний ремонт в квартирі? Вибирайте матеріали, які одночасно відповідають трьом критеріям:
- зносостійкість. Віддавайте перевагу матеріалам, які переживуть гучну вечірку, потоп і кігтики улюбленої кішки орендарів;
- можливість швидкої і простої реставрації. Наприклад, між звичайними паперовими шпалерами і тими, що миються, вибирайте останні;
- розумна ціна. Швидше за все, вам не потрібні матеріали преміум-сегменту, але і занадто економити не варто.
Але це лише технічні характеристики будматеріалів. Щоб квартира виглядала дорого, важливо приділити увагу кольорам, освітленню, функціоналу та іншим деталям.
Як зробити ремонт дешево і красиво, щоб здати квартиру дорожче
Чи замислювалися, чому абсолютно однакові квартири в одному будинку за ціною відрізняються на 20%, а то і на 30%? Справа в дрібницях: кольорі стін, підборі меблів, джерелах освітлення. Притому їх вартість в дорогій квартирі може бути нижче, ніж в бюджетній! Чому так відбувається?
Іноді господарі квартир в гонитві за ідеєю "як дешево зробити ремонт в квартирі" вдаються до крайнощів. Наприклад, скуповують залишки фарби, плитки і шпалер за акційною ціною. Але при цьому зовсім не замислюються, як матеріали будуть поєднуватися в інтер'єрі. І так в новобудовах з'являється "бабусин" ремонт, який відштовхує потенційних квартиронаймачів.
Як уникнути такої помилки? Перш за все, квартира під здачу повинна бути світлою. Так вона здається просторішою і чистішою. Щоб домогтися такого ефекту, фарбуйте стіни в білий або світло-сірий колір. Він універсальний і подобається абсолютно всім. А якщо мешканці схочуть додати яскравості, вони просто доповнять інтер'єр декором. Відзначимо, що білі стіни легко оновити в разі забруднення. Тому не бійтеся маркості світлих відтінків – це відмінний варіант, як зробити ремонт в квартирі недорого своїми руками. Адже перефарбувати білу стіну простіше простого.
Неможливо зробити квартиру світлою, не встановивши достатньої кількості джерел освітлення. Не варто витрачатися на дорогі люстри. Краще встановити бюджетне вбудоване світло, але витратити трохи більше на "довгограючі" лампочки. Вони прослужать мешканцям не один рік. А що робити, якщо ремонт вже завершився, і ви зрозуміли, що світла недостатньо? Як швидко зробити ремонт в кімнаті, змінивши тільки освітлення? Варіантів маса: шинні системи, світлодіодні стрічки, торшери та настільні лампи.
Ще один пункт, який перетворює новеньку квартиру в бабусину дачу – захаращений простір. Здавалося б, очевидний лайфхак, як зробити ремонт дешево, – не купувати занадто багато меблів. Але в спробах зробити приміщення функціональним (а значить, більш дорогим) господарі захаращують житло.
Які меблі і техніку вибрати в квартиру для оренди
Як ми вже писали вище, наповнення квартир для добової та довгострокової оренди будуть відрізнятися. Але є і загальні правила, як зробити ремонт недорого. Нижче ми докладно розглянемо, як бюджетно облаштувати кожне приміщення.
Як дешево зробити ремонт у ванній кімнаті
Багато квартиронаймачів зізнаються, що при виборі квартири в першу чергу звертають увагу на санвузол. Мало кому хочеться купатися у ванній, яка виглядає брудною та іржавою. Тому охайна ванна кімната – найважливіший пункт ремонту.
Як зробити дешево ремонт у ванній кімнаті? Перш за все визначимо, на чому економити точно не варто – на сантехніці. Сюди відносяться труби, змішувачі, унітаз і раковина. Інша справа – оздоблювальні матеріали. За класикою в санвузлі кладуть плитку. Але це досить дорогий матеріал. А якщо недобросовісні мешканці розіб'ють плитку, замінити її не так вже й просто. У майстрів з укладання плитки в Києві є кілька секретів, як здешевити покриття:
- комбінувати укладання плитки та фарбування стін. Керамічну плитку можна покласти тільки в ті зони, куди потрапляють бризки, а іншу частину стін просто пофарбувати;
- використовувати "антивандальну" плитку, наприклад, з ПВХ.
Ще один секрет, як зробити ремонт у ванній кімнаті дешево – замість дорогої ванни або душової кабіни встановити скляну душову стінку. Цей варіант виглядає сучасніше, вимагає менше місця і грошей. А в квартирах для подобової оренди такий санвузол кращий з точки зору гігієни.
Як недорого зробити ремонт на кухні
Головна стаття витрат при облаштуванні кухні – це меблевий гарнітур і техніка. Головне правило, як бюджетно зробити ремонт кухні або їдальні – замовляти модулі стандартного розміру. Вони коштують дешевше, виготовляються швидше, а головне – на них можна без проблем замінити фасади. І якщо вам трапляться непорядні мешканці, не буде проблем з тим, як зробити швидко ремонт. З техніки вам доведеться встановити витяжку і варильну поверхню. Опціонально – мікрохвильовку і духовку. Вибирайте прості, але надійні моделі з гарантією від виробника.
Як зробити недорогий ремонт в кімнаті
Перше, на що звертають увагу потенційні орендарі – спальне місце. Звичайно ж, люди віддають перевагу квартирам з великим двоспальним ліжком, навіть якщо збираються жити одні. Але як зробити дешевий ремонт в кімнаті, якщо хороші ліжка коштують чималих грошей? Цілком реально знайти акційні меблі. Наприклад, виставкові зразки продають зі знижкою до 70%.
В іншому немає особливих секретів, як дешево зробити ремонт в кімнаті. Але у дизайнерів є лайфхак, як облаштувати спальню, щоб квартира виглядала дорожче. Пам'ятаєте, що світлі приміщення користуються великим попитом? Додайте в спальню світла за допомогою легкого тюлю - він кращий за темні штори. А щоб сонце не будило вранці, встановіть на вікна ролети.
Ремонт в новобудовах: на чому можна і заборонено економити
Підіб'ємо підсумки, як дешево зробити ремонт в квартирі під здачу.
Не шкодуйте бюджет на:
- чорнові роботи – сантехніку, електрику, обробку;
- "антивандальні" матеріали для чистової обробки;
- освітлення;
- зручне двоспальне ліжко.
І тоді навіть в разі поломок або псування фасадів не виникне проблем, як швидко зробити ремонт в кімнаті і здати квартиру іншим мешканцям.
На що не варто витрачати багато грошей:
- чистову обробку – підійдуть бюджетні, але якісні матеріали;
- меблі – виберіть стандартні варіанти з мас-маркету;
- зайвий декор, текстиль та інші дрібнички.
Ремонт під ключ: що це і чи варта ця послуга грошей
Бізнес на оренді житла став таким популярним, що з'явилася нова послуга – ремонт під ключ для квартири в оренду. Що значить ремонт під ключ і чи варто користуватися цією послугою? По суті, це звичайний ремонт, заточений під цілі оренди. Іноді агентства пропонують також допомогу в підборі квартири, яку краще купити для інвестиції. У пакет послуг може входити і функція управління вашою нерухомістю. Це актуально для подобової оренди. Але що саме входить в ремонт під ключ визначається в кожному конкретному випадку.
Як зрозуміти, чи ремонт під ключ та інші послуги будуть вигідним рішенням або ні? Майте на увазі, що за управління квартирою агентству доведеться віддавати близько 20% доходу. Зате ви заощадите час і не будете вирішувати дрібні побутові питання.
Тепер ви знаєте, з чого починати ремонт в новобудові і як зробити ремонт в кімнаті, щоб здати квартиру швидко і дорого.
